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金吾财讯|光大证券发布研报指，碧桂园服务(06098.HK)2026年上半年营收245亿元（人民币，下同），同比+5.7%，归母净利润9.5亿元，同比-4.6%。公司主业稳固、业务结构持续优化，但减值拨备压制表观利润，光大证券维持“增持”评级，当前价为5.69港元。物业管理服务收入145.05亿元，同比+6.3%，占总收入59.2%；收费管理面积（除三供一业）达10.96亿平方米，在管规模稳居行业龙头。市场化外拓量质齐升，新增签约入场项目超600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比+53%。社区增值服务收入23.08亿元，同比+18.3%，占总收入9.4%；其中本地生活服务收入同比+28.9%至16.64亿元。毛利与核心净利均增长，经营端现企稳迹象。2026年上半年毛利44.4亿元，同比+3.3%；核心归母净利润16.19亿元，同比+3.2%。截至2026年6月底，公司银行存款及结构性存款161.82亿元，流动资产/流动负债约1.4倍，经营活动现金净流出7.49亿元，较上年同期净流出8.75亿元收窄1.26亿元，回款改善。截至2026年8月28日，公司股息率ttm为9.2%。表观利润下滑主要受金融资产及合同资产减值损失净额10.60亿元影响，同比+79.6%；贸易应收款项净额215.07亿元，较2025年末+14.4%。商誉账面净值144.47亿元，占总资产约19.8%、占无形资产73.4%，2026年上半年未新增商誉减值。科技赋能方面，公司依托PARA范式，自研“零号助理”智能体矩阵上线19个，工单智能体自动派单率74%、覆盖超780个项目；清洁机器人“零号居民”规模化交付，超200个住宅项目试点PARA，76%项目业主满意度提升。光大证券下调公司2026-2028年归母净利润预测至13.0/15.0/16.8亿元，原预测为17.0/18.5/20.2亿元，对应PE为12.5/10.9/9.7倍，静待应收账款和商誉减值出清及净利润率修复。风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。
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